Ktshanoi - Mời bạn tham khảo công trình điển hình mà chúng tôi đã thiết kế và thi công xây nhà trọn gói mẫu thiết kế biệt thự phố 110m2 cho thuê căn hộ cao cấp 8 tầng tại phố Phan Kế Bính, Quận Ba Đình, Hà Nội. Dưới đây là phần 2 rất hữu ích cho các gia chủ mới xây nhà . Bài này ktshanoi nói rất cụ thể, chi tiết để các bạn hiểu hơn về quá trình thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công đến hoàn thiện của một ngôi nhà như thế nào nhé.
Thiết kế nhà đẹp căn hộ cho thuê 110m2-100 triệu ( Apartement- hay Studio Apartement )
Mặt tiền mẫu thiết kế thi công căn hộ cho thuê 110m2-100 triệu
Video mẫu thiết kế thi công căn hộ cho thuê 110m2-100 triệu
Kích vào đường link Tại Đây để xem video đầy đủ chi tiết hơn nhé.
Mẫu thiết kế nhà cho thuêlàmột công trình kéo dài qua 3 năm từ 2016-2018, từ khi bắt đầu mua đất đến xin giấy phép xây dựng 5 tầng đến khi phá dỡ nhà cũ rồi lại tạm dừng để điều chỉnh giấy phép thành 8 tầng, lại xây tiếp, rồi hoàn thiện, đến sau cùng làm nội thất và liên hệ với các đối tác, các nhà cung cấp, các nhà khai thác dịch vụ...Ktshanoi tham gia tất cả các công đoạn đó. Để nối tiếp bài viết về mẫu thiết kế biệt thự phố 110m2 cho thuê căn hộ cao cấp mà chúng tôi đã đề cập trước dưới đây:
Phần 2: Quá trình Thi công và vận hành mẫu thiết kế nhà cho thuê căn hộ khách sạn 8 tầng...100 triệu
Trong phần này Ktshanoi sẽ trình bày kỹ hơn với bạn quá trình thi công việc điều chỉnh thiết kế và vận hành khai thác của Căn hộ khách sạn 110m2 8 tầng có giá 100 triệu này. Đây là một quá trình khá phức tạp bao gồm rất nhiều bước mà bắt buộc bạn phải đi theo từng bước thật đúng nếu bạn muốn có một ngôi nhà cho thuê hoàn chỉnh như ngôi nhà này của Ktshanoi đã làm.
Nếu bạn chưa có kinh nghiệm hoặc kể cả bạn đã có kinh nghiệm trong việc làm 1-2 ngôi nhà rồi thì cũng chưa ăn thua gì bởi việc xây ngôi nhà cho thuê căn hộ dịch vụ này khá phức tạp, phức tạp không khác gì làm một dự án khách sạn loại nhỏ bởi quy mô của nó cũng không khác gì một khách sạn mini 20 buồng nữa rồi. Bạn chỉ cần đi sai một bước là sẽ phải trả giá bằng thời gian, bằng tiền của chính mình, rất nhiều... Sau đây Ktshanoi sẽ trình bầy với các bạn từng bước cụ thể của việc thi công ngôi nhà này, hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn đọc phần nào kinh nghiệm trong quá trình thiết kế hay thi công ngôi nhà của chính mình
Các bước tiến hành thiết kế và thi công mẫu thiết kế biệt thự cho thuê căn hộ cao cấp
Bước 1: Đầu tiên là việc thiết kế, Ktshanoi sẽ không đề cập chi tiết đến thiết kế của Thi công nhà phố thuê căn hộ này nữa mà chỉ nói về việc thiết kế chung của các Mẫu thiết kế nhà cho thuê căn hô, ví dụ bạn có một lô đất dưới 40m2, bạn chỉ có thể chia được 1 phòng/ tầng, nhưng nếu lô đất của bạn là 50m2 đến 70m2 trở lên, ví dụ lô đất mặt tiền 5m có kích thước 5x10m thì bạn phải chia được 2 phòng/ tầng. Nhưng nếu bạn có lô đất khoảng 80m2 đến 100m2 và có mặt tiền lớn hơn 6m thì bạn phải tính đến chuyện chia được 3 phòng/ tầng. Còn nếu diện tích của bạn là trên 100m2 thì bạn phải chia được 4 phòng/ tầng. Ví dụ như lô đất này của gia chủ là 110m2, có hai mặt tiền, 7m và 4,5m, Ktshanoi đã chọn giải pháp chia 3 căn hộ khép kín một tầng. Tuy vậy bạn đừng chia nhỏ nhiều phòng bằng mọi giá vì nó sẽ làm ngôi nhà của bạn giảm tiêu chuẩn cho thuê. Trong các mẫu nhà mà ktshanoi chúng tôi nhận thiết kế thi công xây nhà trọn góiThiết kế nhà cho thuê căn hộ của mình, Ktshanoi luôn hướng đến cho khách hàng nâng tiêu chuẩn cho thuê của mình lên một bước để nhắm tới các đối tượng khách hàng có thu nhập và khả năng chi trả cao hơn, ví dụ khách hàng là người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam. Chính vì thế, các mẫu thiết kế và thi công Căn hộ cho thuê của Ktshanoi luôn có giá cho thuê cao hơn hẳn các mẫu nhà lân cận, cho dù có khi vị trí không đẹp bằng.
Bước 2: Quá trình xin giấy phép: Đây là một bước vô cùng nhạy cảm, nó tách biệt hoàn toàn khỏi bước thiết kế bạn nhé nên bạn đừng khoán luôn nó cả cho Ktshanoi. Thực tế chúng tôi thừa sức làm được giấy phép nhưng Ktshanoi lại không làm, do chúng tôi chỉ làm cho bạn một giấy phép theo chuẩn được, có nghĩa là xây ngôi nhà 4 tầng 1 tum. Còn bạn thì phải làm theo một cách khác, không phải là 4 tầng mà phải là 5 hoặc 6 tầng + 1 lửng + 1 tum và + 1 tầng hầm nữa nếu có thể thì mới sử dụng được tối đa hiệu suất khu đất của bạn. Trong Thi công căn hộ dịch vụ cho thuê 8 tầng này, Ktshanoi đã phải dừng thi công 2 lần để gia chủ làm lại bổ sung giấy phép xây dựng thì cuối cùng tính cả lửng cả tum mới thành được 8 tầng đó bạn. Quá trình này rất phức tạp và cửa cũng rất hẹp nếu không biết cách thì bạn rất khó tiếp cận. Do vậy giấp phép xây dựng là việc bạn cần chuẩn bị và lo trước càng sớm càng tốt dưới sự hướng dẫn và hồ sơ mẫu của Ktshanoi vì nếu bạn không có một giấy phép chuẩn theo yêu cầu mà bạn xây vượt phép thì quá trình xử lý sau này cực kỳ đau đớn và tốn kém, bây giờ chẳng ai muốn thế cả.
Bản vẽ thiết kế các mặt của mẫu thiết kế nhà cho thuê căn hộ cao cấp
Bản vẽ mặt đứng :
Bước 3 Thi công phá dỡ nhà cho thuê căn hộ dịch vụ 8 tầng. Đầu tiên là quá trình phá dỡ nhà cũ. Sau khi có giấy phép theo chuẩn và một thiết kế hoàn chỉnh của Ktshanoi (Thực tế Ktshanoi thi công thì chả cần thiết kế chi tiết bởi bạn đọc kích thước đất là chúng tôi đã có thiết kế trong đầu cho bạn rồi) Trước khi khởi công bạn phải làm các công tác ngoại giao với hàng xóm, tổ dân phố đầy đủ đi. Ở ngôi nhà này, để xây được một Mẫu căn hộ cho thuê 8 tầng này Ktshanoi đã phải đập đi một ngôi biệt thự 4 tầng cũ xây vô cùng kiên cố có tuổi đời khoảng 20 năm. Đây là một sự lãng phí nhưng biết làm sao được. Riêng tiền đập và chuyển đi đã mất cả trăm triệu đồng. Ngõ nhỏ xe lớn không vào được phải phá thủ công và chuyển bằng xe nhỏ làm đội chi phí lên rất nhiều
Bước 4 Ép cọc cho Mẫu thiết kế nhà ống đẹp cho thuê căn hộ dịch vụ. Bước này không khó do có các nhà thầu phụ làm. Tuy vậy phải hết sức cẩn thận trong quá trình làm do giáp danh nhà mình là 4 ngôi nhà khác đều chỉ là móng băng, một loại móng nông phổ biến trong những năm 90 và sau 2000. Do vậy khi ép phải hết sức chú ý. Có những điểm Ktshanoi phải cho ép cừ thép tránh lở đất. Có những điểm thì lại cho khoan dẫn đầu cọc. Có những điểm như hố thang máy thì đào ra phải cho xây be tường vây ngay lại chấp nhận xây móng lùi vào phía trong đất của mình một chút để được việc. Nói chung thi công ép cọc và thi công đáy móng là một việc rất phức tạp, đòi hỏi kinh nghiệm xử lý trực tiếp các vấn đề tại hiện trường một cách linh hoạt. Không phải đơn giản khi bạn nhồi cả 100 cái cọc bê tông xuống móng nhà bạn mà các công trình lân cận nhà bạn lại không ành hưởng gì đâu. Việc này phải tiến hành hết sức cẩn thận và từng bước một
Bước 5: Phá bê tông đầu cọc dải bê tông đáy móng tạo mặt bằng thi công và đặt cốt thép móng. Thực tế sau khi ép xong cọc và xây xong tường be thì bước này khá đơn giản. Thợ xây chỉ bẻ từng thanh đặt vào thành cấu kiện theo đúng thiết kế rồi sau đó be chặt cốt pha lại thôi. Chỉ cần xác định tim cột cho chuẩn, cái này đòi hỏi kinh nghiệm của cả người thiết kế và của cả người thi công. Do các lô đất lớn và méo, tim cột chuẩn thì phòng sẽ vuông và đẹp, tim cột sai phòng sẽ méo và xấu. Bê tông thì giờ hầu hết dùng bê tông tươi của nhà máy,đa phần đổ về đêm, do vậy đỡ khá nhiều công. Nhà trong ngõ thì có bơm tĩnh bơm vào tận nơi, công việc của thợ xây nhàn đi rất nhiều.
Bước 6: Thi công phần thô Mẫu Thi công nhà ống cho thuê căn hộ: Chân tường, các bể và các cột và xây tường các tầng. Gọi chung các bước này là phần thô thân của nhà. Nhìn chung tại bước này thì thợ xây nhàn đi khá nhiều rồi. Các công việc cứ làm theo thiết kế và tuần tự làm từng tầng một như vậy thôi. Ghép thép xong thì đổ mái, đổ mái xong thì đổ các cột, đổ cột xong thì xây tường, xây tường xong lại ghép cốt pha rồi đặt thép mái tầng kế tiếp...
Công việc tường chừng lặp lại đơn giản như vậy nhưng thực tế lại không đơn giản bởi tầng 2 thực tế là tầng lửng chỉ được cấp phép 70% diện tích xây dựng còn tầng 7 tầng 8 thực chất là tầng tum, chỉ được cấp 30-40% dtxd. Vì vậy quá trình làm phải hết sức thông minh để sao đúng giấy phép nhưng vẫn đạt được mục đích cuối cùng của mình đó là ra được Một Mẫu nhà Căn hộ dịch vụ cho thuê 8 tầng với 18 phòng khép kín. Có những phần phải làm sau, có những phần phải làm bằng dầm thép vách kính và xây tường nhẹ và lợp mái tôn...
Bước 7: Xây Phần thô xong thì đến trát tường ốp lát hoàn thiện. Trước đó thì các đội điện nước chống thấm phải kết hợp vào làm, chạy ổ chạy ống trước. Thợ xây rút đến đâu thì thợ Điện nước đi theo cùng trần Thạch cao và Đá cùng kết hợp đi theo làm. Trông có vẻ đơn giản thôi nhưng thực tế quá trình này rất phức tạp do tập trung nhiều đội thợ làm một lúc nên phải điều phối một cách khéo léo nhiệm vụ giữa các đội nếu không sẽ chồng chéo công việc.
Còn một phần rất quan trọng khác mà các Công trình cho thuê dạng nhỏ thường hay bỏ quên đó là phần cứu hỏa cho tòa nhà. Đây là tiêu chuẩn bắt buộc nếu toàn nhà của bạn kinh doanh khách sạn để ở và cho thuê theo ngày. Phần này giờ đây có thể tách thành một gói thầu độc lập từ việc xin giấy phép đến thi công lắp đặt và nghiệm thu hệ thống bạn phải thuê một nhà thầu độc lập chuyên biệt cho hạng mục này. Muốn hợp lệ thì bạn không thể tự làm được và cũng không thể hiểu rõ các tiêu chuẩn khắt khe về phòng hỏa cho tòa nhà bằng chính những người trực tiếp làm ra tiêu chuẩn đó và làm nó hàng ngày vậy nên đừng cố tự làm. Ktshanoi cũng thuê toàn bộ gói thầu này cho một đơn vị chuyên nghiệp thực hiện, giá của nó khoảng 300tr, không quá đắt cho cả giấy phép, thi công và nghiệm thu toàn bộ hệ thống
Bước 8: Giờ xong cơ bản phần thô rồi thì ta làm gì tiếp theo? Phần hoàn thiện của ngôi nhà bao gồm Điều hòa, Sơn bả, cửa nhôm kính, cửa gỗ vào phòng, tay vịn cầu thang, lan can kính hay sắt thép, cổng hàng rào... Mỗi hạng mục lại là một nhà thầu chuyên nghiệp. Phần này dễ hơn rồi, thực tế bạn có thể tự đứng ra làm và thuê được rồi nhưng bù lại bạn sẽ phải tự giám sát thi công lấy vì nhà thầu họ chỉ biết phần công việc của họ thôi chứ kết hợp với nhau là rất kém nếu không có mối liên hệ từ trước. Ví dụ Đá thì liên quan đến nề, đến cầu thang, đến cửa, cửa thì liên quan đến sơn bả...Điều hòa thì liên quan đến điện đến trần thạch cao... Nhìn chung đa phần các chủ nhà tự đứng ra quản lý phần này sẽ bị lỗi không nhiều thì ít một hạng mục nào đó do không phải gia chủ nào cũng có nhiều kinh nghiệm thế nên cách đơn giản nhất là bạn nên khoán cho tổng thầu là Ktshanoi cả phần này bạn sẽ nhàn hơn nhiều, bạn chỉ nên phụ trách phần sau là phần mua sắm thiết bị trong tòa nhà.
Bước 9: Mua sắm và lắp đặt các trang thiết bị trong ngôi nhà. Cái này phụ thuộc hoàn toàn vào tình hình tài chính của gia chủ mà thôi. Ví dụ trong ngôi nhà này, thực tế chủ nhân của nó đã rất may mắn đàm phán được hợp đồng cho thuê từ khi ngôi nhà còn đang hoàn thiện. Cũng một phần là do thiết kế và những phần thi công của tổng thầu Ktshanoi quá tốt từ đầu thế nên mức giá mong muốn được chốt đúng như kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư 100tr/tháng không có mặc cả xuống. Bởi vậy quá trình hoàn thiện thì chủ đầu tư cũng chỉ hoàn thiện ở mức độ bình thường thôi ví dụ như thiết bị điện Clipsan (tương đối) Gạch ốp lát Price (Vigracera) Đá cũng toàn loại nội địa bình thường, cầu thang gỗ cũng bình thường, cửa nhôm kính Việt pháp hệ 4500 cũng là loại khá thôi. Đèn điện toàn đèn tầu nhưng cũng là loại tốt. Thang máy nội đia lắp cũng là loại bình thường chất lượng khá. Thiết bị vệ sinh thì đa phần nax loại bình thường, không quá xịn nhưng đủ tốt. Còn gì nữa nhỉ? Tủ bêp gỗ tự nhien xoan đào làm theo yêu cầu của người thuê 3 triệu/m dài
Bước 10: Quá trình hoàn thiện nội thất của căn hộ dịch vụ cho thuê. Bước này chủ yếu do bên thuê đứng ra hoàn thiện. Đồ trong phòng được đóng cũng đa phần là chất liệu gỗ công nghiệp rẻ tiền để hạ tối thiểu chi phí đầu tư ban đầu vì vậy cũng không có gì đáng nói. Thực tế vì là nhà cho thuê nên chi phí đầu tư càng thấp càng tốt, toàn bộ đồ nội thất sẽ được tính khấu hao hết trong khoảng 5-7 năm khai thác
Tóm lại thì quá trình thi công xây nhà trọn gói căn hộ cho thuê 110m2-100 triệu trong khoảng thời gian 1 năm là một quá trình dài bao gồm nhiều bước và nhiều công đoạn phức tạp phức tạp. Bạn chỉ cần làm sai một bước nhỏ thôi thì công trình sẽ dẫn đến những sai khác và kém hiệu quả hơn nhiều. Do vậy bạn cần nhà tư vấn có kinh nghiệm như Ktshanoi đồng hành với bạn.
Câu chuyện Ktshanoi trình bầy với các bạn ở đây không phaỉ là câu chuyện công trình nghệ thuật hay thẩm mỹ mà là câu chuyện của một dự án kinh doanh hiệu quả, hiệu quả cho cả chủ đầu tư lẫn nhà khai thác. Chủ đầu tư bỏ một số vốn khoảng 6 tỷ đồng xây dựng và nhận được số tiền hàng tháng là 100 triệu.
Còn nhà khai thác trả số tiền hàng tháng 100 triệu nhưng thực tế họ phải thu được gấp đôi số đó mới bù lấp được khoản chi phí bỏ ra và trả lương cho đội ngũ nhân viên vận hành ngôi nhà. Đơn giản thôi vì họ đã có đội ngũ nhân viên sẵn, có khách hàng sẵn và có nghiệp vụ kinh doanh lĩnh vực này từ lâu rồi đó là câu chuyện của họ.
Còn câu chuyện của bạn thì sao? Bạn đang có một mảnh đất, bạn có một số tiền và muốn xây dựng một tòa nhà thành nơi kinh doanh sinh lời tương tự như mẫu căn hộ dịch vụ 8 tầng này. Bạn hãy gọi cho Ktshanoi để có một buổi gặp và nghe tư vấn từng bước một. Sau đó hãy làm theo đúng từng bước mà Ktshanoi hướng dẫn bạn thì cuối cùng bạn sẽ có và sở hữu được một bất động sản có giá trị tương tự.
Bạn nhớ kỹ nhé, chỉ nghe Ktshanoi tư vấn và đừng nghe ai khác vì trong quá trình làm việc chúng tôi đã chứng kiến rất nhiều hậu quả của việc nghe quá nhiều tai hay đưa các ý kiến không thực sự có lợi cho công trình. Tất nhiên không có gì là hoàn hảo hết cả, Ktshanoi chỉ mong đưa đến những gì hoàn hào nhất cho bạn và gia đình trong phạm vi quyền hạn được giao trong công trình của bạn mà thôi. Chúc bạn có một dự án kinh doanh tốt nhất cho công trình của mình- Ktshanoi
Ktshanoi có trên 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế thi công trọn gói tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vẫn miễn phí cho mẫu nhà tương lai của mình nhé.
HOANG QUANG HUY (architech)
From: KTSHANOI DESIGN OFFICE
Office1: Design studio: No 6+8 Trang Thi - Hoan Kiem - Ha noi
